Immobilien-Schulden

Der Traum vom Eigenheim wird meist durch ein Immobiliendarlehen ermöglicht – doch was passiert, wenn die Raten nicht mehr bedient werden können? Zahlungsrückstände können schnell erste Konsequenzen haben, bis hin zur Zwangsversteigerung. Immobilienschulden gehören deshalb zu den kritischsten Schuldenarten. Es gibt jedoch verschiedene Möglichkeiten, Risiken zu minimieren und finanzielle Stabilität zurückzugewinnen.

Den meisten Menschen ist klar, dass der Erwerb von Eigentum meist mit Schulden verbunden ist. Wie viele Unwägbarkeiten es aber auf dem Weg der Immobilien­finanzierung und mit den anschließenden Immobilien-Schulden geben kann, machen sich nur die Wenigsten bewusst.

Der häufig große Wunsch nach „etwas Eigenem“ ist der stärkste Antrieb, sich nach einem Haus oder einer Wohnung umzuschauen. Auch dann, wenn das Geld dafür nicht unbedingt vorhanden ist. Häufig müssen Immobilien mit mehr als 115% finanziert werden. Das heißt vorhandenes Eigenkapital gehört zu den wichtigsten Voraussetzungen für den Erwerb des eigenen Hauses oder der eigenen Wohnung, damit durch Immobilien-Schulden keine finanziellen Engpässe entstehen. Auch beim Erwerb von Immobilien als Anlageobjekt ist Vorsicht geboten. Meist wird mit niedrigen Zinsen gelockt, der Preis oder andere Kosten sind dafür jedoch umso höher.

Interessiert man sich für ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung, ist ein Gespräch mit der Bank nötig. Man sollte jedoch nie unvorbereitet in ein solches Gespräch gehen, da es Banken gibt, die ihre Kunden geradezu in den Haus- oder Wohnungskauf drängen und damit in die langfristigen Immobilien-Schulden. Da Banken bei Immobiliengeschäften quasi nie verlieren, setzen sie viel daran, ihre Kunden zu Immobilienbesitzern zu machen – unabhängig davon, ob diese sich das Eigenheim überhaupt leisten können.

Käufer träumen beim Eigentumserwerb von Unabhängigkeit und Freiheit. Dennoch binden sie sich an eine langfristige Finanzierung, die oft mindestens 20 bis 30 Jahre läuft – und auch dann noch nicht abgeschlossen sein muss. Aus der Freiheit wird so ganz schnell eine Abhängigkeit in Form von Immobilien-Schulden gegenüber der Bank.

Wenn Kredite für das Haus oder die Eigentumswohnung nicht bezahlt werden oder sich auch nur die Vermögenssituation des Käufers verschlechtert, hat die Bank das Recht, den Kredit zu kündigen. Die Rückzahlung wird damit auf einen Schlag fällig. Kann der Kunde diese Summe nicht bezahlen, was in den meisten Fällen zutrifft, kann die Bank die Immobilie zwangsversteigern lassen.

Bei der Zwangsversteigerung wiederum werden meist nicht die tatsächlichen Marktpreise erzielt. Unter Umständen haben Sie auch nach der Zwangsversteigerung noch Verbindlichkeiten bei der Bank, die aus der ursprünglichen Finanzierung stammen. Sie haben also keine Immobilie mehr, aber trotzdem Schulden aus dem vorherigen Erwerb.

Die Gründe für Zahlungsengpässe können vielfältig sein. Vor allem bei langen Finanzierungen über mehrere Jahrzehnte ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass Ihnen Notsituationen wie Krankheit, Scheidung oder Arbeitslosigkeit einen Strich durch die Rechnung machen.

Ein weiteres Problem entsteht, wenn Sie eine sogenannte Schrottimmobilie besitzen. Das bedeutet, Sie finanzieren überteuertes Eigentum, das sie nie gewinnbringend oder zumindest kostendeckend vermieten können und bei dem auch ein Verkauf zum Scheitern verurteilt ist. Solche Schrottimmobilien verursachen oft hohe Kosten und erschweren besonders für Menschen mit geringeren Einnahmen die Entschuldung.

Im Vorfeld sollten Sie sich umfassend informieren und nicht nur das Angebot einer einzigen Bank einholen, sondern sich mit mehreren Finanzierungsangeboten auseinandersetzen. Sind Sie jedoch bereits einen Vertrag eingegangen und haben Immobilien-Schulden, sollten Sie sich an jemanden wenden, der sich mit diesem Thema auskennt. Das können beispielsweise Freunde oder Bekannte in der Immobilienbranche sein.

Hat die Bank die Zwangsversteigerung beantragt, kann diese immer noch abgewendet werden, indem der Versuch eines freien Verkaufs unternommen wird. Der Erlös ist in der Regel deutlich höher als bei einer Versteigerung und je nachdem wie hoch der Restbetrag der Darlehenssumme ist, kann mitunter durch einen freien Verkauf auch die gesamte Restschuld abgelöst werden. Dabei sollte aber die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung nicht unterschätzt werden. Diesen Betrag machen die Kreditinstitute geltend, weil ihnen durch die vorzeitige Rückzahlung der Zinsgewinn entgeht, der bei vereinbarter Laufzeit des Darlehens entstanden wäre.

Steht es sehr schlecht um Ihre gesamten Finanzen und die Immobilien-Schulden drohen das Fass zum Überlaufen zu bringen, sollten Sie nicht länger warten und sich professionelle Hilfe holen.

Neben den grundlegenden Informationen zu Immobilienschulden gibt es weitere wichtige Aspekte, die Betroffene kennen sollten, um Zahlungsschwierigkeiten zu bewältigen.

Die Wahl der richtigen Tilgungsstrategie spielt eine entscheidene Rolle bei der langfristigen Finanzierbarkeit einer Immobilie. Grundsätzlich unterscheiden sich hier vor allem Annuitätendarlehen und endfällige Darlehen.

• Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate konstant, während sich das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil über die Jahre verschiebt. Anfangs ist der Zinsanteil hoher, später steigt der Tilgungsanteil.
• Ein endfälliges Darlehen sieht vor, dass während der Laufzeit nur die Zinsen gezahlt werden und die komplette Tilgung erst am Ende der Laufzeit erfolgt. Diese Variante birgt ein höheres Risiko, da am Ende eine große Summe fällig wird.
• Zusätzlich bieten viele Banken die Möglichkeit von Sondertilgungen, um den Schuldenstand schneller abzubauen und Zinskosten zu senken. Diese außerplanmäßigen Zahlungen können – je nach Kreditvertrag – jährlich in einer bestimmen Höhe geleistet werden.

Wer frühzeitig passende Zilgungsstrategien entwickelt und gegebenenfalls anpasst, kann die Rückzahlung deutlich effizienter gestalten.

Gerät ein Schuldner in Zahlungsrückstand, kann der Gläubiger ein Zwangsversteigerungsverfahren einleiten. Der Ablauf sieht dabei folgende Schritte vor:

1. Mahnung und Kündigung des Kredits: Bei Zahlungsverzug wird der Kredit zunächst angemahnt und bei weiterer Nichtzahlung gekündigt
2. Antrag beim Amtsgericht: Die Bank beantragt die Zwangsversteigerung der Immobilie
3. Versteigerungstermin: Das Amtsgericht legt einen Termin für die öffentliche Versteigerung fest.
4. Festlegung des geringsten Gebots: Dieses umfasst die Verfahrenskosten und vorrangige Forederungen
5. Zuschlag: Wird das Mindestgebot erreicht, erhält der Höchstbietende den Zuschlag

Schuldner sollten sich der Konsequenzen einer Zwangsversteigerung bewusst sein. da der Verkaufserlös häufig nicht ausreicht, um die komplette Restschuld zu begleichen.

Immobiliendarlehen werden in der Regel durch Eintragungen im Grundbuch abgesichert – entweder als Grundschuld oder als Hypothek. Obwohl beie Sciherungsformen ähnliche Funktionen haben, gibt es deutliche Unterschiede:

• Die Grundschuld bleibt unabhängig vom Stand der Tilgung bestehen. Selbst wenn Teile des Kredits bereits zurückgezahlt wurden, bleibt die Grundschuld in voller Höhe eingetragen.
• Eine Hypothek hingegen sinkt mit jeder geleisteten Tilgung. Ihre Höhe entspricht immer der verbleibenden Restschuld.

In der Praxis setzen Banken fast ausschließlich auf Grundschulden, da diese flexibler und einfacher zu verwerten sind.