Heißt ein Antrag auf Insolvenz die Immobilie verlieren?

Damit man sich den Traum von der eigenen Wohnung oder dem eigenen Haus leisten kann, läuft die Finanzierung des Immobilien­kaufs meistens über einen Kredit bei einer Bank. Die Bank ist somit ein Gläubiger des Immobilien­besitzers.

Deswegen stellen sich verschuldete Wohnungs- oder Hausbesitzer bei einer drohenden Privat­insolvenz als erstes die Frage, ob sie bei einem Antrag auf Insolvenz die eigene Immobilie verlieren können.

Meistens Ja. Sowohl in der Verbraucher­insolvenz (umgangssprachlich meist Privat­insolvenz genannt) als auch in der Regel­insolvenz geht es darum, schuldenfrei zu werden. Dafür wird die Insolvenz­masse (das Vermögen des Schuldners, das er vor der Insolvenz hatte und das Vermögen, das während des Insolvenzverfahrens erlangt wurde) vom Insolvenz­verwalter verwertet und an die Gläubiger aufgeteilt. Zu diesem Vermögen gehört auch die Immobilie.

Ein Haus oder eine Eigentums­wohnung genießen keinen Vollstreckungs­schutz, d.h. sie gehören nicht zu den unpfändbaren Gegenständen des §36 der Insolvenz­ordnung (InsO).

Verwertung bedeutet in diesem Zusammen­hang, dass der Insolvenz­verwalter das Haus oder die Wohnung des Schuldners im Interesse der Gläubiger zu Geld macht, damit es so gut wie möglich an diese aufgeteilt werden kann. Während des Insolvenz­verfahrens hat der Insolvenz­verwalter zwei Möglichkeiten der Verwertung des Hauses oder der Wohnung des Schuldners:

• Zwangs­versteigerung oder
• Freihändiger Verkauf

Da die Zwangs­versteigerung ein aufwendiges Verfahren ist, bei dem viel Papierkram anfällt, wird sich in der Praxis häufig für den freihändigen Verkauf entschieden.

In der Privat­insolvenz bedeutet das, dass sich die Bank als Gläubiger mit dem Insolvenz­verwalter darauf einigt, das Haus oder die Wohnung selbst z.B. über einen Makler zu verkaufen.

In der Regel­insolvenz muss der Insolvenz­verwalter die Zustimmung des Gläubiger­ausschusses einholen. Bei der Regel­insolvenz ist es dem Insolvenz­verwalter zudem gestattet, den Erlös aus der Immobilie zu steigern, indem er diese beispielsweise zur etwaigen Betriebs­fortführung nutzt. Auch kann er sie vermieten, solange dabei ein nachträglicher Verkauf nicht verhindert wird.

In manchen Fällen würden jegliche Möglichkeiten des Insolvenz­verwalters mehr Kosten verursachen, als Erlöse erzielt würden (z.B. bei den sogenannten Schrott­immobilien). Da dies nicht im Sinne der Gläubiger wäre, kann es sein, dass der Insolvenz­verwalter die Schrott­immobilie aus der Insolvenz­masse freigibt, sodass der Schuldner wieder frei über sie verfügen kann.

Immobilien, die mehr Kosten verursachen würden, als Gewinn zu bringen (wie z.B. eine Schrott­immobilie), können zwar aus der Insolvenzmasse freigegeben werden, jedoch muss der Schuldner dann auch wieder sämtliche Kosten dafür tragen.

In den meisten Fällen nicht sofort. Da in der Insolvenz die Immobilie oft über den freihändigen Verkauf verwertet wird, einigen sich viele Zwangsvollstrecker mit dem Schuldner darauf, dass er erst bei Verkauf – also wenn ein Käufer gefunden wurde – oder im Falle der Zwangsvollstreckung zu einem entsprechenden Zeitpunkt ausziehen muss. Dennoch müssen Sie darauf vorbereitet sein, Ihre Immobilie zu verlassen.

Wenn Sie sich weigern, in der Insolvenz die Immobilie zu verlassen, kann der Insolvenz­verwalter Sie per Gerichts­beschluss zur Räumung zwingen.

Die einzige Chance in der Insolvenz das Haus oder die Eigentumswohnung zu behalten, haben Sie, wenn Sie mit Ihrem Ehepartner in dem betroffenen Haus oder der Wohnung leben. Dieser hat dann die Möglichkeit, den Miteigentums­anteil oder sogar das Voll­eigentum vom Insolvenz­verwalter zu kaufen. Die Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass Sie dies finanzieren können und die Bank überzeugt ist, dass Ihr Ehepartner das Darlehen langfristig bedienen kann. Er oder sie sollte also keine Schulden haben. Wenn diese Voraussetzungen vorhanden sind, könnte ein solcher Kauf wie folgt ablaufen:

Beispiel
Herr und Frau Mustermann besitzen gemeinsam ein Einfamilien­haus mit einem Verkaufswert von 200.000 €. Die Finanzierung erfolgte über die Hausbank des Ehepaars. Dort besteht noch eine Restschuld von 120.000 €.

Der Miteigentums­anteil von Herrn Mustermann – der sich im Insolvenz­verfahren befindet – beträgt 40.000 € (Die Hälfte der bereits bezahlten 80.000 €). Diesen freien Anteil kann der Insolvenz­verwalter der Ehefrau zum Kauf anbieten. Frau Mustermann wird durch den Kauf zur Voll­eigentümerin des Hauses – weiterhin mit der Belastung der noch nicht gezahlten 120.000 €.

Eine Bank wird dem oben beschriebenen Vorgehen nur zustimmen, wenn sie davon überzeugt ist, dass der Ehepartner in der Lage ist, die Rest­schuld weiterhin zuverlässig abbezahlen zu können.

Außerdem ist zu bedenken, dass der Ehepartner für den Kauf des Miteigentums­anteils in der Regel selbst ein Darlehen aufnehmen und zurückzahlen muss.

In einem Insolvenz­verfahren müssen Sie Ihre Vermögens­situation detailliert offen legen. Dadurch wird auch ein Haus oder eine Eigentums­wohnung in die Insolvenz­masse auf­ge­nommen. Somit verwaltet der Insolvenz­verwalter Ihre Immobilie und kann diese veräußern oder zwangs­versteigern lassen, um die Gläubiger zu befriedigen.

Durch das Durchlaufen des Insolvenz­verfahrens verlieren Sie im Regel­fall Ihre Eigentums­wohnung oder Ihr Haus.

Wenn Sie Zahlungsschwierigkeiten haben, ist der beste Weg Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu retten daher, einen außergerichtlichen Einigungs­versuch mit den Gläubigern zu unternehmen und darüber eine Einigung zu erzielen. Bei einer außergerichtlichen Einigung durch die anwaltliche Schuldnerberatung AdvoNeo kann auf Ihren Wunsch hin Ihre Immobilie komplett außen vorgelassen werden.

Direkt nach der Beauftragung beginnen die Verhandlungen mit den Gläubigern. Ab diesem Zeitpunkt zahlen Sie eine zuvor mit AdvoNeo vereinbarte, für Sie tragbare Rate und stellen die Zahlungen an Ihre Gläubiger ein. Durch die neue Rate haben Sie wieder genügend Geld, um Ihre Immobilie parallel weiter ab­zu­bezahlen. So kann die Immobilie in der Regel gesichert und eine Insolvenz verhindert werden.

Ein sogenannter außergerichtlicher Vergleich kann Ihnen dabei helfen, Ihre Immobilie zu behalten und gleichzeitig einen Schulden­erlass zu erreichen.

Wie die Entschuldung über eine außer­gerichtliche Einigung mit Ihren Gläubigern aussehen kann, können Sie in einem kostenlosen und für Sie unverbindlichen Beratungs­gespräch mit der AdvoNeo Schuldnerberatung erfahren.

• Die Immobilie kann auf Wunsch komplett aus den außergerichtlichen Verhandlungen ausgeschlossen werden.
• Zu Beginn wird eine einzige tragbare Rate für alle Gläubiger vereinbart. Diese ist in der Regel deutlich geringer als die vorigen Gläubigerraten.
• Parallel zur Ratenzahlung kann die Immobilienfinanzierung normal weiterlaufen.
• Die Finanzen werden nicht durch einen Insolvenz­verwalter überwacht
• Es kann frei über zusätzliche Einnahmen verfügt werden und Vermögens­gegenstände werden nicht verwertet.

Durch eine außergerichtliche Einigung haben Sie die Chance Ihre Immobilie zu behalten.