Immobilie im Ausland – was passiert bei Schulden oder Insolvenz?

Immer mehr Deutsche investieren in Immobilien im Ausland – sei es die Ferienwohnung an der Costa del Sol, das Haus in Italien oder eine Kapitalanlage in Osteuropa. Der Gedanke liegt nahe: Sonne, Erholung, Wertsteigerung. Für viele ist es auch ein Stück Altersvorsorge oder ein Prestigeobjekt.

Doch was passiert, wenn die wirtschaftliche Situation kippt? Arbeitslosigkeit, Krankheit oder ein unerwarteter Einnahmeverlust können dafür sorgen, dass die Finanzierung ins Wanken gerät. Und spätestens dann stellt sich die Frage: Ist eine Immobilie im Ausland vor deutschen Gläubigern sicher?

Die klare Antwort lautet: Nein. Auch eine Auslandsimmobilie kann in ein Insolvenzverfahren fallen oder von Gläubigern verwertet werden. Die rechtlichen Wege sind zwar unterschiedlich – innerhalb der EU einfacher, außerhalb teils komplex –, doch ein sicherer Hafen ist eine Ferienimmobilie nie.

Eine Immobilie im Ausland ist Teil des Vermögens und daher grundsätzlich nicht vor dem Zugriff von Gläubigern oder Insolvenzverwaltern geschützt (Europäische Insolvenzverordnung (EU-Verordnung 2015/848) (EU-Regeln für grenzüberschreitende Insolvenzverfahren))

• Gläubigerzugriff: Deutsche Gläubiger können ihre Ansprüche über internationale Rechtswege auch im Ausland durchsetzen.
• EU-Vollstreckung: Innerhalb der EU gilt der Europäische Vollstreckungstitel. Damit lassen sich in Deutschland erwirkte Urteile relativ unkompliziert im EU-Ausland vollstrecken.
• Außerhalb der EU: Hier hängt es vom jeweiligen Land ab, ob und wie deutsche Urteile anerkannt werden. In manchen Staaten (z. B. Schweiz, USA) existieren bilaterale Abkommen, in anderen ist die Durchsetzung aufwendig oder unmöglich.
• Banken mit Grundpfandrechten: Hat eine Bank ein Hypothekenrecht direkt im Ausland eingetragen, kann sie dort unabhängig von deutschen Verfahren handeln.

Damit zeigt sich: Auch im Ausland ist man mit einer Immobilie nicht automatisch vor Vollstreckung geschützt.

Dass Immobilien im Ausland zu einer finanziellen Belastung werden, passiert häufiger, als viele denken.

• Überfinanzierung: Häufig wird nicht nur der Kaufpreis, sondern auch Renovierung, Möbel und Nebenkosten über Kredite gedeckt. Fällt das Einkommen, wird die Finanzierung schnell zur Last.
• Unterschätzte Nebenkosten: In vielen Ländern fallen hohe laufende Kosten an: Grundsteuer, Instandhaltungsgebühren, Verwaltungskosten in Wohnanlagen. Dazu kommen Versicherungen und oft höhere Energiekosten als in Deutschland.
• Währungsrisiken: Kredite in Fremdwährung (z. B. Schweizer Franken, US-Dollar) können durch Kursschwankungen plötzlich teurer werden.
• Marktrisiken: Immobilienpreise im Ausland schwanken stark. Wer in einer Krise verkaufen muss, erzielt oft deutlich geringere Erlöse.
• Doppelte Belastung: Viele haben eine Immobilie in Deutschland und eine im Ausland. Gerät die deutsche Finanzierung ins Wanken, ist das Ferienhaus meist das erste Opfer.

Eine Privatinsolvenz in Deutschland umfasst das gesamte Vermögen – auch Immobilien im Ausland.

• Insolvenzmasse: Der Insolvenzverwalter ist verpflichtet, sämtliche Vermögenswerte aufzunehmen und zu verwerten, unabhängig davon, ob sie in Deutschland oder im Ausland liegen.
• Anerkennung in der EU: Innerhalb der EU (außer Dänemark) werden deutsche Insolvenzverfahren anerkannt. Ein Haus in Spanien oder Frankreich fällt also automatisch in die Insolvenzmasse.
• Außerhalb der EU: Hier hängt es von internationalen Abkommen ab. Der Insolvenzverwalter kann versuchen, auf die Immobilie zuzugreifen, ist aber auf Kooperation der lokalen Behörden angewiesen.
• Pflicht zur Offenlegung: Schuldner müssen im Insolvenzverfahren alle Vermögenswerte angeben – auch solche im Ausland. Wer das verschweigt, riskiert strafrechtliche Konsequenzen und die Versagung der Restschuldbefreiung.

Innerhalb der EU

• Vollstreckung deutscher Urteile ist relativ einfach.
• Zwangsversteigerungen laufen nach dem Recht des Landes, in dem die Immobilie liegt.
• Banken und Gläubiger kooperieren oft eng mit lokalen Gerichten.

Europäisches Verbraucherzentrum Deutschland (Hilfe bei Problemen mit Verträgen & Rechten im EU-Ausland)

Außerhalb der EU

• Keine automatische Anerkennung deutscher Urteile.
• Teilweise lange Verfahren zur Anerkennung eines Titels.
• In Ländern ohne Abkommen (z. B. manche asiatische Staaten) ist eine Vollstreckung kaum möglich – allerdings kann der Insolvenzverwalter Druck ausüben, die Immobilie freiwillig zu veräußern.

Der Ablauf folgt meist einem typischen Muster:

1. Mahnungen: Zunächst folgen Mahnungen und Verzugszinsen.
2. Vollstreckungstitel: Der Gläubiger erwirkt in Deutschland einen Titel.
3. Übertragung ins Ausland: Per EU-Vollstreckungstitel oder Anerkennungsverfahren wird dieser im Ausland geltend gemacht.
4. Zugriff: Die Immobilie kann im Ausland gepfändet oder zwangsversteigert werden.
5. Insolvenzfall: Bei Insolvenz kümmert sich der Verwalter darum, die Immobilie zu verwerten.

Viele unterschätzen die laufenden Belastungen, die auch ohne Kredit entstehen.

• Steuern: In vielen Ländern gibt es eine jährliche Grundsteuer, oft höher als in Deutschland. Zudem können Doppelbesteuerungsabkommen greifen.
• Verwaltung: In Ferienanlagen werden oft hohe Gemeinschaftsgebühren fällig.
• Reisekosten: Eigentümer müssen regelmäßig vor Ort sein – auch das kostet Zeit und Geld.
• Instandhaltung: Meer- und Sonnenklima führen oft zu höheren Sanierungskosten (Dach, Fassade, Klimaanlagen).
• Versicherungen: Auslandsimmobilien müssen gesondert abgesichert werden, teils mit höheren Prämien.

All das kann die Kalkulation kippen – besonders, wenn die Einnahmen oder Rücklagen wegbrechen.

Kommunikation mit Gläubigern

Wer frühzeitig Kontakt aufnimmt, kann oft Raten stunden oder reduzieren. Banken sind gesprächsbereit, solange noch eine Chance auf Rückzahlung besteht.

Verkauf statt Versteigerung

Ein freiwilliger Verkauf bringt meist deutlich höhere Erlöse als eine Zwangsversteigerung. So lässt sich vermeiden, dass Schulden übrigbleiben.

Vermietung

Kurz- oder langfristige Vermietung kann Einnahmen sichern. Vor allem Ferienhäuser lassen sich saisonal gut vermieten – sofern man den organisatorischen Aufwand nicht scheut.

Umschuldung

Manchmal ist es möglich, im Ausland günstigere Kreditbedingungen zu erhalten. Das kann die Belastung senken, ist aber mit Risiken verbunden, wenn Wechselkurs oder Zinsumfeld unsicher sind.

Professionelle Beratung

Gerade bei internationalen Fragen ist Unterstützung durch Schuldnerberatungen oder spezialisierte Anwälte sinnvoll. Sie kennen die rechtlichen Wege und können vor voreiligen Schritten schützen.

Herr M., 55, kaufte mit seiner Frau vor 12 Jahren ein Ferienhaus an der Costa Blanca in Spanien. Finanziert wurde der Kauf über einen Kredit einer deutschen Bank. Lange lief alles problemlos – bis Herr M. seinen Job verlor und die Raten für das Ferienhaus nicht mehr zahlen konnte.

Die Bank forderte die offenen Beträge an und drohte mit Zwangsversteigerung. Herr M. hoffte, dass die spanische Immobilie „außer Reichweite“ sei. Doch über den Europäischen Vollstreckungstitel setzte die Bank ihre Forderungen auch in Spanien durch.

In letzter Minute entschloss sich Herr M. zum freihändigen Verkauf. Zwar lag der erzielte Preis unter den Erwartungen, dennoch konnte er mit dem Erlös die Restschuld begleichen und eine Insolvenz vermeiden. Heute sagt er: „Hätte ich früher reagiert, wäre der Verlust geringer gewesen.“

Kann eine deutsche Bank mein Haus in Spanien pfänden?

Ja. Über den Europäischen Vollstreckungstitel können deutsche Urteile in Spanien vollstreckt werden.

Muss ich bei Privatinsolvenz meine Immobilie im Ausland abgeben?

Ja. Auch Auslandsimmobilien gehören zur Insolvenzmasse und werden in der Regel verwertet.

Was passiert, wenn ich die Immobilie verschweige?

Das wäre ein Verstoß gegen die Pflicht zur vollständigen Offenlegung. Konsequenz: Strafbarkeit wegen Insolvenzverschleppung und mögliche Versagung der Restschuldbefreiung.

Gelten in allen EU-Ländern dieselben Regeln?

Grundsätzlich ja, aber das Verfahren der Verwertung richtet sich nach dem Recht des jeweiligen Landes.

Und außerhalb der EU?

Hier hängt es von bilateralen Abkommen ab. In manchen Ländern ist die Durchsetzung aufwendig, aber nicht ausgeschlossen.

Kann ich die Immobilie verschenken, um sie zu retten?

Davon ist abzuraten. Schenkungen oder Übertragungen können vom Insolvenzverwalter angefochten und rückgängig gemacht werden.

Hilft Vermietung, um die Raten zu decken?

Ja, eine Vermietung kann kurzfristig Einnahmen schaffen. Allerdings decken diese oft nicht die gesamten Kosten.

Gibt es steuerliche Folgen?

Ja. Einnahmen aus Vermietung müssen auch in Deutschland versteuert werden. Zudem gelten die Steuerregeln des jeweiligen Landes.

Kann eine Schuldnerberatung in solchen Fällen helfen?

Ja. Sie kann erste Strategien aufzeigen und den Kontakt zu spezialisierten Anwälten herstellen.

Eine Immobilie im Ausland ist für viele ein Lebenstraum. Doch wer in Deutschland in finanzielle Schwierigkeiten gerät, muss wissen: Auch das Ferienhaus oder die Kapitalanlage im Ausland ist nicht vor dem Zugriff von Gläubigern oder Insolvenzverwaltern geschützt.

Der entscheidende Faktor ist das rechtzeitige Handeln. Wer frühzeitig mit Banken spricht, alternative Finanzierungen prüft oder den Verkauf vorbereitet, hat mehr Kontrolle und kann Verluste minimieren. Wer zu lange wartet, riskiert eine Zwangsversteigerung unter Wert.

Eine Auslandsimmobilie kann ein Gewinn fürs Leben sein – doch sie darf nie als unantastbare Sicherheit betrachtet werden. Nur mit realistischer Planung und professioneller Beratung bleibt sie ein Segen statt einer Schuldenfalle.

• Bundeszentralamt für Steuern – Auslandsimmobilien (Steuerliche Pflichten bei Immobilien im Ausland)

• Justizportal der Europäischen Union (Infos zu Insolvenz & Vollstreckung im EU-Ausland)